陵水的房价为什么这么贵？是物有所值还是泡沫？

　　在陵水当地某楼盘，6000多套住宅单位，其中2000多套都是北京人买的。

　　 当全国各地的资金涌入海南，特别是三亚的楼市后，当地的房价日趋见顶，大量的购房者只能退而求其次，把目光转向与三亚毗邻，且气候、风光都不相上下的陵水县。

　　 这也是为何GDP仅占海南全省3.5%左右，第三产业占当地GDP近6成的陵水县，能够有如此高房价的另一个重要原因。

　　 在陵水购房可选择机会不多的当下，购房者开始继续北上万宁。而万宁的房价也成为海南省入围全国县城房价前十的另一个县城 图片

　　 此外，撩拨购房者情绪的还有所谓的稀缺性和未来规划发展的期望。

　　 2019年，陵水县仅有1公顷住宅用地供应，还是用于保障性住房建设的，比上一年减少了98.4%。

　　 此后，陵水住宅用地的计划一直是零。

　　 更宏观一点的是连续多年的海南限购政策。

　　 就在去年年初，海南还针对房地产市场进行了专项整治，排查购房者规避限购政策骗取资格和开发商违规销售商品房的行为。

　　 而在陵水的置业顾问口中，他们招揽购房者时，除了上面说的这些“稀缺性”，还抛出很多未来规划的卖点。

　　 比如海南自贸港的规划中，陵水县黎安镇被定位为“国际教育创新试验区”，已经签约中国传媒大学、北京体育大学、南方科技大学等十多所国内外高校；海免公司旗下的免税店也在谋划，据说比三亚海棠湾的免税店规模更大……

　　 既能享受当下的椰风海韵，满足休闲、康养的需求，没准又能让自己成为类似40多年前“特区”首先进场的那一波人，这种美好的现实与憧憬，谁又能不心动呢？

　　 03 是泡沫还是福地？

　　 像陵水这样没有产业和经济支撑，完全靠旅游资源硬生生拉高的房价，究竟会走向何处，恐怕没人能准确地预测，不过我们总能在历史中寻找到似曾相识的过去。

　　 曾经的海南，在上世纪也曾出现过房地产的热潮。

　　 1988年，海南建省，成了中国最大的经济特区。

　　 那时，全国刚刚见证用了不到10年时间就从小渔村变身大都市的另一个特区——深圳，懊恼没搭上深圳那班车的人们纷纷涌入海南。

　　 海南建省初期房地产增加值与GDP增速统计，在1992年房地产到达泡沫的顶点 制图：有数Data Vision

　　 1991年，海南的房价平均是1400元/平方米，到了1992年就猛增到5000元/平方米，1993年上半年更是飙升到7500元一平方米。

　　 房地产的投资金额也是，1989年海南全省房地产投资仅有3.2亿元，到了1992年，这个数字变成了87亿元，占了当时全省固定资产投资的一半，全省的GDP增速为41.5%。

　　 在人口不到700万的海南岛上，当时出现了差不多2万家房地产公司，差不多每350个人就拥有一家房地产公司。

　　 包括潘石屹、冯仑等人在内，鼎鼎大名的“万通六君子”当年就是靠在海南炒房赚到了人生的第一桶金。

　　 那时的海南，除了房地产之外一无所有。

　　 1993年6月，中央出手整顿，海南95%的房地产公司面临破产，兴致高昂的炒楼客们真正变得一无所有。

　　 1993年7月，新上任的海南省委书记提出了“以旅游业为龙头，超前发展第三产业”，海南才开始寄希望发展旅游业彻底甩掉房地产泡沫带来的影响。

　　 在1999年到2017年间，海南旅游业兴盛，但同时也与房地产行业陷入了一个循环的怪圈 制图：有数Data Vision

　　 旅游业是做起来了，但让人没想到的是，旅游业的兴盛不断推高当地房价，又一次加深了海南经济对房地产行业的依赖。

　　 进入新千年后，海南房地产开发的金额在GDP中的比重逐年增加，在2010年宣布海南建设国际旅游岛之后，这一比例从没低于20%，在顶峰的2017年甚至达到46%，是全国平均水平的3倍还多。

　　 说回到陵水县，就是一个很典型的例子。

　　 2011年，这里才摘掉了国家级贫困县的帽子，而在这之前的2010年“两会”期间，当时的陵水县官员曾在接受采访时公开宣传，当地规划了10个高尔夫球场。

　　 建高尔夫球场的目的不言自明，就是希望通过休闲度假旅游开发，实现高端商业地产开发，提升地方名气，吸引投资和提升房价。

　　 地方得到了经济收益和GDP指标，官员也有了拿得出手的政绩。

　　 2011年，陵水县才摘掉贫困县的帽子，但同时也因大建高尔夫球场备受争议

　　 被房地产“绑架”的旅游业，并不是陵水乃至海南的好选项。

　　 同样是热带海滩度假胜地的夏威夷，以前也曾被一些人认为是海南应该对标的一个发展方向，它们也有着许多相似的地方。

　　 2021年的最新数据显示，整个夏威夷的房价中位数是61万美元，排名美国各州的第一位。

　　 与高房价相对应的是，夏威夷的物价也高得离谱，是美国生活成本最高的州之一。

　　 美国个人理财网站曾计算了全美50个州的生活成本，并与其中位数收入进行对比，结果发现，夏威夷是美国生活成本最高的州。

　　 夏威夷一到两口之家的生活成本是111892美元，而平均收入中位数是71977美元——负担力差距为近4万美元。

　　 夏威夷有抵押贷款的每月住房花费中位数，是全美最高的

　　 和全世界有钱人为了度假休闲而爆买夏威夷的房子类似，陵水的房地产项目，主要面向的对象也不是广大的本地刚需，而是全国众多的旅居度假群体，这也是陵水县城中心的两套房只能顶郊区一套房的原因。

　　 年人均可支配收入3万多，房价每平方米也3万多，换作我是陵水人也不希望这样。

　　 同样，更高的层面也在想办法摆脱房地产的魔咒，虽然这并不容易。

　　 陵水、三亚乃至整个海南的条件太好了，有得天独厚的自然资源，又有国家大力支持的政策。

　　 正如1987年邓小平第一次向世人透露发展海南经济特区想法时说的，“海南岛好好发展起来，是很了不起的。”

　　 随着自贸港建设的蓝图徐徐展开，也许未来的海南，会像亚洲其他3个自贸港香港、新加坡和迪拜一样，既能举世瞩目，又能幸福宜居。