苏州取消“限购”，无锡跟不跟已经不重要

　　 1

　　
 

　　 遮遮掩掩的取消

　　
 

　　 如今一个城市取消限购，变得很诡异。

　　
 

　　 苏州有没有限购，截至发稿，都没查到官方公布的正式消息。

　　
 

　　 只有一众的媒体报道：

　　
 

　　 9月14日、15日，据澎湃新闻、21世纪经济报、财经网等多家媒体陆续报道：

　　
 

　　 苏州六区对外地人购买首套房政策进行了优化，不再需要出示社保证明或个税证明。相关人员强调，此举并非取消限购，而是仅针对外地人购买首套房取消相关约束条件。

　　
 

　　 其实苏州的小九九，就是取消限购。

　　
 

　　 但苏州怕捅娄子——

　　
 

　　 万一，其他城市炒房客一溜烟来炒房，怎么办？

　　
 

　　 最终，碍于二线城市的面子和房住不炒的政策，只能遮遮掩掩地留个后门。

　　
 

　　 类似遮遮掩掩释放取消限购的城市，还有青岛、宁波，此前还有南京要把二套房首付降到三成，后来官方“辟谣”，但实际已经在执行。

　　
 

　　 目前二线城市，只有郑州最为高调，同样是昨天，官方正式宣布：

　　
 

　　 凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。

　　
 

　　 但郑州的情况比较特殊，过去一年，大水、大Y、烂尾潮、停贷潮……糟心事一件接一件，已经无所谓了。

　　
 

　　 总之，郑州和苏州，两座超千万人口特大城市，同一天发布取消限购政策。

　　
 

　　 取消限购，是因为本地楼市撑不住，买房人少，本地的土地财政撑不住。

　　
 

　　 不敢宣布，是因为二线城市的楼市不是完全死翘翘。

　　
 

　　 毕竟，楼市如今这么差，但有大众还是有一个共识：

　　
 

　　 三四线城市楼市已经看不到希望，一二线城市未来最保值。

　　
 

　　 人向哪里流动，房子就朝着哪里买，错不了。

　　
 

　　 不过当下可以肯定的是——

　　
 

　　 即使取消限购，苏州楼市也不会有明显成交量回暖

　　
 

　　 当下所有城市的楼市，已经不是取不取消限购的问题。

　　
 

　　 开发商面临着生死问题，行业面临着转型问题，刚需面临着吃饭问题，地方财政面临着入不敷出的问题，在这些问题面前，取消限购只是杯水车薪。

　　
 

　　 这也是为什么之前各地的一揽子救市政策，救了个寂寞。

　　
 

　　 当下已经不是有没有资格买房的问题，而是生与死的问题。

　　
 

　　 一个将死之人，你还在问他喝可乐，还是奶茶？

　　
 

　　 2

　　
 

　　 目前无锡楼市存在的问题

　　
 

　　 2021年，无锡以人均GDP18.74万元的成绩再度登上全国大中城市第一。

　　
 

　　 GDP位列全国第十四。

　　
 

　　 从无锡楼市目前的表现，就可以管窥全国。

　　
 

　　 首先是信心不足。

　　
 

　　 在土地供应端，表现尤其明显。

　　
 

　　 截止8月底，无锡2022年累计供应宅类土地189.81万方，完成全年计划55%。

　　
 

　　 其中梁溪区完成率最高，已完成全年计划89.08%，锡山区完成率垫底，目前仅完成35.61%。

　　
 

　　 2022年，已经过去了8个多月，还有45%的供地指标没有完成。明摆着不好完成了。

　　
 

　　 我们再看去化周期，从去年9月到今年8月，无锡商品住宅去化周期一路走高，8月分达到了18.8月。

　　
 

　　 其次是刚需萎靡。

　　
 

　　 2022年，90到120㎡的购房占比与2021年对比：

　　
 

　　 梁溪区从49%，缩减到37%。

　　
 

　　 惠山区从59%，缩减到50%。

　　
 

　　 经开区从21%，缩减到19%。

　　
 

　　 滨湖区从31%，缩减到13%。

　　
 

　　 新吴区从54%，缩减到50%。

　　
 

　　 从2022年前6个月的板块房价涨跌，也不难看出：

　　
 

　　 已经非常靠近主城区或经开区核心的区域，房价也在阴跌，这些区域的刚需也好，所谓改善也罢，一律买不动，卖不动。

　　
 

　　 第三是改善需求更加追求保值。

　　
 

　　 一方面，我们看到无锡改善需求的占比加大。但不能忘了，支撑房地产市场的主流是刚需，而不是改善。

　　
 

　　 改善群体向经开、梁溪区部分板块流入，这些当下能买得动房的金主，也在积极避免资产缩水。

　　
 

　　 无锡的房价高地经开区，去化率遥遥领先。配套成熟的梁溪区，去化率排在了第二。

　　
 

　　 第四是边缘板块项目滞销严重。

　　
 

　　 中秋节期间，无锡部分城市外围板块，打出了0首付、0月供、75折的营销政策，甚至还有房价7折的项目，从侧面也证明这些板块楼盘卖不动。

　　
 

　　 据克而瑞内部统计，惠山新城、洛社板块、天一新城、荟聚板块等区域个别项目，开盘去化率仅为1%，可见十分凄惨。

　　
 

　　 无锡如此，苏州、南京等一众二线城市，其楼市的具体状况，也好不到哪里去。

　　
 

　　 3

　　
 

　　 大变革、大转型

　　
 

　　 显然，这不是一城一地的现象，而是全国蔓延的现象。

　　
 

　　 仅谈两点原因。

　　
 

　　 首先是整个地产行业，正在变革。

　　
 

　　 我们回顾2019年6月，银监会大领导在陆家嘴论坛说过的话：

　　
 

　　 “凡是过度依赖房地产，实现和维持经济发展的国家和地区，最终都要付出沉重代价”。

　　
 

　　 发言表达了一个意思——

　　
 

　　 在过去二十年中国房地产发展的过程中，大量的信贷、债券、股本、信托，都进入了房地产行业，地产信贷占比太高，存在严重金融风险。

　　
 

　　 两年过去了，上面的政策就是要把这些风险挤出去。

　　
 

　　 目前来看，这样的工作还在进行，但过于求快，会造成什么后果，仁者见仁。

　　
 

　　 房地产降负债，就意味着以前高周转、高负债的模式不可持续，但新的模式是什么，市场都在猜测。

　　
 

　　 猜测的结果，目前来看，就是民企退出，占比越来越低，民资拿地越来越谨慎。国资成为主角，上演左口袋进有口袋的独角戏，同时，也存在一定风险。

　　
 

　　 其次是内外因叠加的经济转型。

　　
 

　　 目前全国的流动性依然受阻。在大政策没有改变的前提下，一些工商业被迫歇业，许多投资被迫搁置，无论是资本，还是个人，客观上都在经历萧条。

　　
 

　　 从宏观层面讲，中国经济增长从外需拉动转向内需拉动，从投资和工业主导转向更多依靠消费和服务业。

　　
 

　　 我们习惯了搞传统基建投资，习惯了天南海北找头部企业招商，配套落地，拉动地方GDP。真正靠内生力去养成新的消费习惯，构建新的服务产业，需要时间。

　　
 

　　 这种大转型，多数人并不熟悉，甚至感到迷茫。

　　
 

　　 对于个人来说，看着不断释放的政策和缩水的收入，买房的冲动被持续泼冷水。

　　
 

　　 当前景不明朗，多数买房者选择观望。

　　
 

　　 所以，取不取消限购，已经不重要。

　　
 

　　 如何让个人改变消极心态，重拾信心，才是让楼市回暖的第一步。

　　
 

　　 一个城市能做的，是守住人道底线，让工厂尽量别停工，让绝大多数商业能够正常运营，让轮子动起来。

　　
 

　　 再来一波棚改吗？显然痴人说梦。

　　
 

　　 放松限购能真的能显著拉动需求吗？同样痴人说梦。