金融城房价为什么不能突破20万+？

　　等大厂进驻。

　　
 

　　 分区域看，金融城起步区新盘有江源半岛，北区有佳兆业壹号、珠江天力项目，东区则是珠光金融城壹号、合景臻溋·名铸、鹏瑞金融城等项目。

　　
 

　　 这几个项目挺有意思的。

　　
 

　　 江源半岛、佳兆业壹号、珠江天力项目是住宅属性，珠光金融城壹号、鹏瑞金融城是商业属性，而合景臻溋·名铸既有商业大平层，又有住宅大平层。

　　
 

　　 但几个住宅属性的项目，入市都比较坎坷一些。

　　
 

　　 江源半岛，其实动工超十年了。早于2010年首次开盘，但一直因为价格虚高被人诟病，导致去化效果不好。

　　
 

　　 而佳兆业壹号早于2017年开卖，当时均价还是7万/㎡左右。随后由于岑村机场空域限高问题，延缓了进度。

　　
 

　　 去年放松限高，佳兆业壹号再次开售，大户型产品单价直冲15-17万/㎡，高层单位总价要到5000万左右。

　　
 

　　 当时小户型很快售罄，如今在售南向江景复式产品，建面约264-322㎡四至五房，均价约17万元/㎡。

　　
 

　　 目前佳兆业陷入困境，项目建设进度还是受到了影响。

　　
 

　　 珠江天力项目，靠近4号线的车陂地铁站，位于骏景花园东御苑北侧。

　　
 

　　 珠江天力项目建设进展

　　
 

　　 项目设计5栋住宅，产品均为33层的高层住宅，约580户，具体户型涵盖建面约125㎡-180㎡四房。

　　
 

　　 虽然还未开盘，但项目已经备受关注，消息称好的户型和朝向估计会超13万/㎡。

　　
 

　　 不过因为项目靠近中山大道，灰尘、噪音等问题也不能忽视。

　　
 

　　 豪宅项目入市问题不少，金融城此前因为限高问题，举步维艰，不少项目建设进度停滞，直到这两年才有所拉动。

　　
 

　　 突破传统印象很难，即便有地段、产业等条件加持，金融城的豪宅能不能有人买单还是个问题。

　　
 

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　　 突破不了20万+门槛

　　
 

　　 一般来说，豪宅产品价格基本都是上千万，入市门槛高，聚焦高净值人群。

　　
 

　　 这类人群包括公司老板、科技新贵、富二代、海归等，不会在意房子是住宅属性还是商办属性，更注重产品本身是否足够惊艳，物业服务是否到位。

　　
 

　　 但要说金融城更吃香的产品，还是商业大平层产品。

　　
 

　　 像是开盘两年多的珠光·金融城壹号，靠近5号线三溪地铁站，旁边就是美林M·LIVE天地、宜家家居等购物商场。

　　
 

　　 项目涵盖复式公寓、写字楼、江景大平层、叠墅的商业综合体，没有住宅产品。目前在售建面约251㎡大平层，均价约11万元/㎡。

　　
 

　　 上半年，珠光·金融城壹号合约销售额约5.08亿港元，占据金融城商住物业成交的绝大部分。

　　
 

　　 中指院数据显示，上半年金融城的商住物业一共成交了503套，其中位于东区的珠光·金融城壹号成交量为498套。

　　
 

　　 而合景臻溋·名铸，距离已经开通的地铁5号线米。

　　
 

　　 这一项目想要冲击板块房价的天花板。

　　
 

　　 于2019年，合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%拿下该项目地块，扣除自持面积，楼面价高达8.3万/㎡，妥妥的金融城地王。

　　
 

　　 高昂的地价，也注定这一项目售价只能往高走。

　　
 

　　 项目产品涵盖4栋建面约185-350㎡住宅大平层，3栋建面约320-400㎡大平层公寓，均为南向一线望江。

　　
 

　　 而3栋公寓在住宅产品前面，享受头排江景，可见更注重公寓项目的景观打造。

　　
 

　　 年初开售的商业大平层，B1栋备案价13-21万/㎡，唯一一套顶复备案价去到了42万/㎡，轰动一时。

　　
 

　　 当时已经有不少疑惑，如此高昂的价格，是否符合当前板块价值？虽说前景不错，但比起珠江新城的商业大平层价格还高出不少，有点难以接受。

　　
 

　　 如果以珠江新城的购房逻辑来看，合景臻溋·名铸的价格明显透支了未来的价值。

　　
 

　　 比如珠江新城的合景天銮，2011年入市仅4.5万/㎡，之后到2013年-2014年，最后的一手房销售价格升至12-13万/㎡。

　　
 

　　 而到了今年初，合景天銮一套约245㎡四房的商业大平层，以总价3880万元成交，税后成交单价约18万元/㎡，刷新了想象。

　　
 

　　 合景天銮的商业大平层具备一线江景资源、顶级的物业服务，也是经过了十多年的时间，才涨至15万+/㎡。

　　
 

　　 而在当前金融城发展尚未成熟的前提下，直接将商业大平层的价格拉到20万+/㎡，买单的人自然不多。

　　
 

　　 有这笔钱，买珠江新城还更有派头。

　　
 

　　 所以，最后在内部认购环节上，合景臻溋·名铸约322㎡、403㎡商业大平层，均价仅14万+/㎡。

　　
 

　　 至于住宅大平层，均价定在17万+/㎡，早前甚至吹风达到高达19-23万/㎡。

　　
 

　　 可见，合景臻溋·名铸仍无法打破20万+/㎡的门槛。

　　
 

　　 尤其是，合景泰富已经走在“暴雷”的路上，资金问题已经摆上台面。

　　
 

　　 前段时间牛奶厂的豪宅合景臻颐府为了加快销售回款，价格从14万/㎡降价到8万/㎡，最先买入业主已经走在维权路上。

　　
 

　　 所以，现在应该关心的是，合景臻溋·名铸会不会成为烂尾楼，以及未来的价格能不能有保障。

　　
 

　　 别还没住进去，就发起维权。